Ni nak citer sikit ni tentang pengalaman
aku dengan developer yang lewat siapkan rumah pertama aku. Masa beli dulu ia-ia kata leh siap lebih
cepat dari tempoh perjanjian. Pastu show house bukan main lawa sampai aku teruja
dan book pada hari yang sama. Aku sign perjanjian dalam tahun 2003 dan
dijanjikan siap dalam masa 24 bulan iaitu pada 2005. Pejam celik bila tiba tahun 2005 masih tak
siap lagi.. adoii. Sekitar tahun 2007 aku pegi buat aduan kat Kementerian
Perumahan dan depa kata memang popular developer satu ni dengan kes-kes lewat
siap. ‘Tapi mesti siap punya rumah encik’, kata pegawai di kaunter. Fuhh.. pegawai kementerian leh jamin tu…cayalah..
jadi aku pun sabar menunggu dan sambung kontrak sewa rumah aku demi menanti
siapnya rumah pertamaku. Punyalah siksa menunggu & bayar interest pada Bank. Pada awal tahun 2012 baru aku dapat surat kata rumah siap. Takde
alasan, takde nak mintak maaf, dan takde apa-apa gantirugi ditawarkan.
Dengan selambanya aku gi pejabat developer
bawak surat tu. Bank aku pun release loan balance dan aku
diperlukan bayar baki faedah dan caj-caj lain aje untuk ambil kunci. Bila Bank aku lewat bayar progress claim,
developer caj 10% ikut perjanjian tu. Bayangkan, kalau aku tak bayar ansuran Bank dan rumah tak siap, pelik gamaknya rumah tak siap boleh kena lelong.
 |
| Gambar Hiasan |
Pada aku, hak aku menuntut gantirugi
lewat siap (LAD) seharusnya sama dan perlu dihormati dan mengikut perjanjian yang ditandatangani. Jadi aku selamba bertanya samada leh kontra
aku nyer pampasan LAD dengan wang yang tertunda. Pegawai developer tu kata tak
boleh kontra dan aku kena settle dulu bayaran dalam jumlah RM3,000 kat kredit
department sebelum ambil kunci kat sales department, pastu baru top management
dia leh ‘pertimbangkan’ LAD aku. Ekonomi
aku betul-betul meleset masa tu, jadi aku balik hampa tanpa mengambil kunci
rumah. Mula-mula aku berniat kumpul duit
dulu nak settle RM3,000 tu… tapi datang satu surat yang mencurigakan.
Selang seminggu datang satu surat dari developer kata
minta jangan tuntut LAD sebelum tamat tempoh 18 bulan Defect Liability Period
(DLP). Aku pun terpikir naper depa minta tangguh lepas DLP ek?. Jadi aku bukak
balik file aku dan tengok Jadual pembayaran dalam perjanjian. Selak punya selak
baru tau bila abis tempoh 18 bulan tu developer leh kutip balance 5% dari peguam
mereka. Jadi dah sah-sah kalau aku ikut
kata developer dan tuntut lepas 18 bulan, developer ni berkemungkinan leh
gulung tikar lepas keluarkan 5% terakhir.
Jadi aku terus nekad tuntut LAD aku sebelum
18 bulan tu tamat. Bila congak-congak, formula LAD dalam perjanjian aritu dah
clear dalam kepala otak aku yang aku memang berhak 10% setahun sekiranya rumah
aku lewat siap. Bila aku teliti terma
perjanjian dalam bahasa omputeh menyatakan begini:-
“ Time for handing over of vacant possession
23.(1) Vacant possession of the said
Building shall be handed over to the Purchaser in the manner stipulated in
clause 24 herein within twenty four (24)
calendar months from the date of this Agreement;
(2)
If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Building in manner
stipulated in Clause 24 herein within the time stipulated in subclause (1), the
Vendor shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages from day to
day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from
the expiry date of the delivery of vacant possession in subclause (1) until the
date the Purchaser takes vacant possession of the said Building. Such liquidated damages shall be paid by
the Vendor to the Purchaser immediately upon the date the Purchaser takes
vacant possession of the said building;
(3)
For the avoidance of doubt, any cause of
action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall
accrue on the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building;”
Aku dok kira, kalau developer lewat 2,000
hari dan harga belian rumah teres aku adalah RM120,000.00, maka LAD yang patut
developer bayar secara serta-merta semasa dia orang bagi surat milikan kosong
pada aku boleh dikira oleh Kementerian Perumahan cam ni:-
RM120,000.00
/ 365 x 10% x 2000 hari = RM65,753.42
Fulamak.. terkejut beruk gak aku. Macam tak percaya sebab jumlah tu dah lebih
separuh dari harga rumah aku. Tapi kalau
kira bayaran interest aku pada bank dan sewa rumah aku untuk selama 2000 hari
lewat tu kira berpatutan jugak LAD tu kan?
Kenapa aku perlu kesian kat developer tu walhal dia tak pernah nak
kesian kat aku?
Jadi, aku pun pergi Kementerian Perumahan
minta nasihat pasal tuntutan LAD.
Malangnya, depa kata aku tak leh guna perkhidmatan depa sebab LAD bawah
bidangkuasa Tribunal Perumahan hanya terhad pada kadar RM50,000.00, jadi depa
suruh aku kurangkan tuntutan ke tahap bidangkuasa mereka, atau gi cari lawyer buat saman kat Mahkamah, atau settle terus dengan developer. Masatu aku kira bengang jugak sebab dalam
perjanjian yang ikut format Kementerian Perumahan (Jadual G) ni, bukanke patut
Kementerian Perumahan leh kuatkuasa suruh developer bayar tanpa berdolak dalih
sebab dah sah-sah dalam perjanjian kata jumlah LAD tertunda secara serta merta.
Apasal nak susahkan kite sebagai pembeli?
Nak tak nak, aku cari lawyer yang leh terima kes aku.
Makan 1 bulan gak mencari, akhirnya dapat juga.
Bila lawyer aku keluar surat
tuntutan LAD, developer langsung tak layan, jadi aku setuju lawyer aku saman
developer tu. Pastu lawyer aku update kat aku isu-isu pembelaan yang
dibangkitkan oleh lawyer developer tu:-
a)
Developer kata aku takde hak
nak saman depa disebabkan hak aku atas perjanjian tu dah diserah secara mutlak
kepada Bank yang membiaya pembelian tersebut.
Isu ni lawyer aku kata Menteri Perumahan dah ubah undang-undang pada
tahun 2007 dan membenarkan pembeli rumah saman pemaju tanpa melibatkan pembiaya
dengan syarat notis bertulis dikeluarkan kepada pembiaya sebelum atau 14 hari
selepas saman dikeluarkan (s22C Akta Pemaju Perumahan (Kawalan &
Perlesenan) 1966 yang dipinda oleh Akta Pemaju Perumahan (Kawalan &
Perlesenan) (Pindaan) 2007. Lawyer aku
dah keluar notis s22C seminggu sebelum saman aku difailkan, jadi developer tak
leh guna isu ni. Lawyer aku kata lagi
menurut s22D(6)(b) adalah suatu kesalahan bagi developer
dalam mengenakan syarat tambahan terhadap assignment yang telah diberikan. Ini termasuk dalam menghalang pembeli semasa
membuat tuntutan dengan memerlukan dokumen tambahan atau memerlukan penamaan
pembiaya dalam tindakan walaupun notis dibawah S22C tersebut telah diberikan;
b)
Developer kata walaupun pindaan
dibuat pada s22C, pindaan berkuatkuasa pada 15.2.2007 dan perjanjian aku dibuat
pada tahun 2003 so notis s22C ni tak terpakai dan aku masih perlu mendapat
kebenaran atau menamakan Bank dalam saman aku.
Lawyer aku jawab s29(2) pula kata peruntukkan notis s22C ni terpakai
secara retrospektif iaitu ianya terpakai walaupun perjanjian jual beli aku
wujud lebih dahulu dari tarikh kuatkuasa pindaan tu. Lebih-lebih lagi lawyer aku ada bukti yang
Bank aku memang tak setuju beri kebenaran atau dinamakan sebagai pihak dalam
tindakan;
c)
Developer kata masa 2000 hari
lewat tu aku dah kira melepaskan hak aku untuk tuntut LAD sebab tak keluar
notis nak tuntut LAD dibawah s56(3) Akta Kontrak 1950 pada sekitar tahun 2005.
Pening aku.. Lawyer aku kata notis tu tak perlu kalau ikut kes Tai Kim Yew
& Ors v Sentul Raya Sdn Bhd [2004] 3 CLJ 310;
d)
Developer kata depa lewat 2000
hari tu sebab faktor-faktor luar kawalan mereka. Banyak gak alasan.. dari kelewatan
sub-kontrator, Syabas, TNB, Majlis
Daerah dll. Lawyer aku balas kata
tiada lanjutan masa diperoleh dari Kementerian Perumahan melalui proses s11(3) Akta
Pemaju Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966. Lawyer aku kata dalam kes Ang Kee Sim v Kembang Jaya Development Sdn
Bhd [2002] 5 MLJ 316 lanjutan masa bawah s11(3) perlu dipohon
sebelum tempoh penghantaran milikan kosong sepatutnya diberikan iaitu sekitar
2004-2005. Jadi faktor luar kawalan ni
tak boleh dijadikan pembelaan;
e)
Developer kata pampasan LAD aku
adalah denda tidak sah, suatu “pengkayaan tidak munasabah” dan perlu dibuktikan
kehilangan secara terperinci mengikut s75 Akta Kontrak 1950. Lawyer aku balas & tunjuk kes Sakinas Sdn Bhd v Siew Yik Hau & Anor
[2002] 5 MLJ 497 yang mengesahkan bahawa walaupun s75 terpakai, aku masih boleh
tuntut LAD tanpa perlu buktikan kehilangan secara terperinci. Pastu, ada lagi satu kes Singapore yang leh
pakai dalam isu ini iaitu kes Golden Bay Realty Pte Ltd v Orchard Twelve
Investments Pte Ltd [1992] SCR 234, yang menyatakan memandangkan formula LAD
ditetapkan oleh Kerajaan, ianya adalah suatu kehilangan yang dijangka yang munasabah,
dan malah sesiapa yang ingin menukarnya boleh dikenakan tindakan jenayah;
Lawyer aku failkan permohonan penghakiman
ringkas so aku tak perlu pergi Mahkamah sebagai saksi. 3 bulan lepas fail saman, Mahkamah akhirnya kata
aku berjaya buktikan hak aku ke atas LAD tersebut. Aku dapat LAD aku bersama RM3000 kos dan
faedah 5% setahun dari tarikh surat
milikan kosong diberi. Tapi aku risau gak, fikir punya fikir, walaupun dah
dapat pampasan LAD dan dapat settle hal pengambilan kunci rumah, developer masih
terus merayu ke peringkat lebih tinggi dan aku perlu bayar lawyer aku untuk defend
kes aku dalam proses rayuan tu.
Jadi secara ringkas, developer tahu pembeli
sebenarnya berhak sepenuhnya dalam tuntutan LAD, tetapi mereka juga tahu dengan
menidakkan dan melengahkan hak pembeli, cash-flow mereka akan bertambah baik
dan pembeli mungkin menerima tawaran mereka dalam lingkungan 30-50% dari LAD
sebenar. Seterusnya, mungkin ada pembeli
yang berhenti berjuang kerana ketiadaan wang untuk menampung yuran guaman
perjuangan tersebut yang akan mencecah dalam lingkungan RM20,000.00-RM25,000.00
sekiranya kes dibawa sampai ke peringkat rayuan.
