Peristiwa Hitam Di Sebalik Ketenangan Rumahku

Ni nak citer sikit ni tentang pengalaman aku dengan developer yang lewat siapkan rumah pertama aku.  Masa beli dulu ia-ia kata leh siap lebih cepat dari tempoh perjanjian. Pastu show house bukan main lawa sampai aku teruja dan book pada hari yang sama. Aku sign perjanjian dalam tahun 2003 dan dijanjikan siap dalam masa 24 bulan iaitu pada 2005.  Pejam celik bila tiba tahun 2005 masih tak siap lagi.. adoii. Sekitar tahun 2007 aku pegi buat aduan kat Kementerian Perumahan dan depa kata memang popular developer satu ni dengan kes-kes lewat siap. ‘Tapi mesti siap punya rumah encik’, kata pegawai di kaunter.  Fuhh.. pegawai kementerian leh jamin tu…cayalah.. jadi aku pun sabar menunggu dan sambung kontrak sewa rumah aku demi menanti siapnya rumah pertamaku. Punyalah siksa menunggu & bayar interest pada Bank.  Pada awal tahun 2012 baru aku dapat surat kata rumah siap. Takde alasan, takde nak mintak maaf, dan takde apa-apa gantirugi ditawarkan.

Dengan selambanya aku gi pejabat developer bawak surat tu.  Bank aku pun release loan balance dan aku diperlukan bayar baki faedah dan caj-caj lain aje untuk ambil kunci.  Bila Bank aku lewat bayar progress claim, developer caj 10% ikut perjanjian tu. Bayangkan, kalau aku tak bayar ansuran Bank dan rumah tak siap, pelik gamaknya rumah tak siap boleh kena lelong.

Gambar Hiasan

Pada aku, hak aku menuntut gantirugi lewat siap (LAD) seharusnya sama dan perlu dihormati dan mengikut perjanjian yang ditandatangani.  Jadi aku selamba bertanya samada leh kontra aku nyer pampasan LAD dengan wang yang tertunda. Pegawai developer tu kata tak boleh kontra dan aku kena settle dulu bayaran dalam jumlah RM3,000 kat kredit department sebelum ambil kunci kat sales department, pastu baru top management dia leh ‘pertimbangkan’ LAD aku.  Ekonomi aku betul-betul meleset masa tu, jadi aku balik hampa tanpa mengambil kunci rumah.  Mula-mula aku berniat kumpul duit dulu nak settle RM3,000 tu… tapi datang satu surat yang mencurigakan.

Selang seminggu datang satu surat dari developer kata minta jangan tuntut LAD sebelum tamat tempoh 18 bulan Defect Liability Period (DLP). Aku pun terpikir naper depa minta tangguh lepas DLP ek?. Jadi aku bukak balik file aku dan tengok Jadual pembayaran dalam perjanjian. Selak punya selak baru tau bila abis tempoh 18 bulan tu developer leh kutip balance 5% dari peguam mereka.  Jadi dah sah-sah kalau aku ikut kata developer dan tuntut lepas 18 bulan, developer ni berkemungkinan leh gulung tikar lepas keluarkan 5% terakhir. 

Jadi aku terus nekad tuntut LAD aku sebelum 18 bulan tu tamat. Bila congak-congak, formula LAD dalam perjanjian aritu dah clear dalam kepala otak aku yang aku memang berhak 10% setahun sekiranya rumah aku lewat siap.  Bila aku teliti terma perjanjian dalam bahasa omputeh menyatakan begini:-

“ Time for handing over of vacant possession

23.(1) Vacant possession of the said Building shall be handed over to the Purchaser in the manner stipulated in clause 24 herein within twenty four (24) calendar months from the date of this Agreement;

(2) If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Building in manner stipulated in Clause 24 herein within the time stipulated in subclause (1), the Vendor shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry date of the delivery of vacant possession in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building. Such liquidated damages shall be paid by the Vendor to the Purchaser immediately upon the date the Purchaser takes vacant possession of the said building;

(3) For the avoidance of doubt, any cause of action to claim liquidated damages by the Purchaser under this clause shall accrue on the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building;”

Aku dok kira, kalau developer lewat 2,000 hari dan harga belian rumah teres aku adalah RM120,000.00, maka LAD yang patut developer bayar secara serta-merta semasa dia orang bagi surat milikan kosong pada aku boleh dikira oleh Kementerian Perumahan cam ni:-

RM120,000.00 / 365 x 10% x 2000 hari = RM65,753.42

Fulamak.. terkejut beruk gak aku.  Macam tak percaya sebab jumlah tu dah lebih separuh dari harga rumah aku.  Tapi kalau kira bayaran interest aku pada bank dan sewa rumah aku untuk selama 2000 hari lewat tu kira berpatutan jugak LAD tu kan?  Kenapa aku perlu kesian kat developer tu walhal dia tak pernah nak kesian kat aku?

Jadi, aku pun pergi Kementerian Perumahan minta nasihat pasal tuntutan LAD.  Malangnya, depa kata aku tak leh guna perkhidmatan depa sebab LAD bawah bidangkuasa Tribunal Perumahan hanya terhad pada kadar RM50,000.00, jadi depa suruh aku kurangkan tuntutan ke tahap bidangkuasa mereka, atau gi cari lawyer buat saman kat Mahkamah, atau settle terus dengan developer.  Masatu aku kira bengang jugak sebab dalam perjanjian yang ikut format Kementerian Perumahan (Jadual G) ni, bukanke patut Kementerian Perumahan leh kuatkuasa suruh developer bayar tanpa berdolak dalih sebab dah sah-sah dalam perjanjian kata jumlah LAD tertunda secara serta merta. Apasal nak susahkan kite sebagai pembeli?

Nak tak nak, aku cari lawyer yang leh terima kes aku. Makan 1 bulan gak mencari, akhirnya dapat juga.  Bila lawyer aku keluar surat tuntutan LAD, developer langsung tak layan, jadi aku setuju lawyer aku saman developer tu. Pastu lawyer aku update kat aku isu-isu pembelaan yang dibangkitkan oleh lawyer developer tu:-

a)                  Developer kata aku takde hak nak saman depa disebabkan hak aku atas perjanjian tu dah diserah secara mutlak kepada Bank yang membiaya pembelian tersebut.  Isu ni lawyer aku kata Menteri Perumahan dah ubah undang-undang pada tahun 2007 dan membenarkan pembeli rumah saman pemaju tanpa melibatkan pembiaya dengan syarat notis bertulis dikeluarkan kepada pembiaya sebelum atau 14 hari selepas saman dikeluarkan (s22C Akta Pemaju Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966 yang dipinda oleh Akta Pemaju Perumahan (Kawalan & Perlesenan) (Pindaan) 2007.  Lawyer aku dah keluar notis s22C seminggu sebelum saman aku difailkan, jadi developer tak leh guna isu ni.  Lawyer aku kata lagi menurut s22D(6)(b) adalah suatu kesalahan bagi developer dalam mengenakan syarat tambahan terhadap assignment yang telah diberikan.  Ini termasuk dalam menghalang pembeli semasa membuat tuntutan dengan memerlukan dokumen tambahan atau memerlukan penamaan pembiaya dalam tindakan walaupun notis dibawah S22C tersebut telah diberikan;

b)                  Developer kata walaupun pindaan dibuat pada s22C, pindaan berkuatkuasa pada 15.2.2007 dan perjanjian aku dibuat pada tahun 2003 so notis s22C ni tak terpakai dan aku masih perlu mendapat kebenaran atau menamakan Bank dalam saman aku.  Lawyer aku jawab s29(2) pula kata peruntukkan notis s22C ni terpakai secara retrospektif iaitu ianya terpakai walaupun perjanjian jual beli aku wujud lebih dahulu dari tarikh kuatkuasa pindaan tu.  Lebih-lebih lagi lawyer aku ada bukti yang Bank aku memang tak setuju beri kebenaran atau dinamakan sebagai pihak dalam tindakan;

c)                  Developer kata masa 2000 hari lewat tu aku dah kira melepaskan hak aku untuk tuntut LAD sebab tak keluar notis nak tuntut LAD dibawah s56(3) Akta Kontrak 1950 pada sekitar tahun 2005. Pening aku.. Lawyer aku kata notis tu tak perlu kalau ikut kes Tai Kim Yew & Ors v Sentul Raya Sdn Bhd [2004] 3 CLJ 310;

d)                 Developer kata depa lewat 2000 hari tu sebab faktor-faktor luar kawalan mereka.  Banyak gak alasan.. dari kelewatan sub-kontrator, Syabas, TNB, Majlis  Daerah dll.  Lawyer aku balas kata tiada lanjutan masa diperoleh dari Kementerian Perumahan melalui proses s11(3) Akta Pemaju Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966. Lawyer aku kata dalam kes Ang Kee Sim v Kembang Jaya Development Sdn Bhd [2002] 5 MLJ 316  lanjutan masa bawah s11(3) perlu dipohon sebelum tempoh penghantaran milikan kosong sepatutnya diberikan iaitu sekitar 2004-2005.   Jadi faktor luar kawalan ni tak boleh dijadikan pembelaan;

e)                  Developer kata pampasan LAD aku adalah denda tidak sah, suatu “pengkayaan tidak munasabah” dan perlu dibuktikan kehilangan secara terperinci mengikut s75 Akta Kontrak 1950.  Lawyer aku balas & tunjuk kes Sakinas Sdn Bhd v Siew Yik Hau & Anor [2002] 5 MLJ 497 yang mengesahkan bahawa walaupun s75 terpakai, aku masih boleh tuntut LAD tanpa perlu buktikan kehilangan secara terperinci.  Pastu, ada lagi satu kes Singapore yang leh pakai dalam isu ini iaitu kes Golden Bay Realty Pte Ltd v Orchard Twelve Investments Pte Ltd [1992] SCR 234, yang menyatakan memandangkan formula LAD ditetapkan oleh Kerajaan, ianya adalah suatu kehilangan yang dijangka yang munasabah, dan malah sesiapa yang ingin menukarnya boleh dikenakan tindakan jenayah;

Lawyer aku failkan permohonan penghakiman ringkas so aku tak perlu pergi Mahkamah sebagai saksi.  3 bulan lepas fail saman, Mahkamah akhirnya kata aku berjaya buktikan hak aku ke atas LAD tersebut.  Aku dapat LAD aku bersama RM3000 kos dan faedah 5% setahun dari tarikh surat milikan kosong diberi. Tapi aku risau gak, fikir punya fikir, walaupun dah dapat pampasan LAD dan dapat settle hal pengambilan kunci rumah, developer masih terus merayu ke peringkat lebih tinggi dan aku perlu bayar lawyer aku untuk defend kes aku dalam proses rayuan tu. 

Jadi secara ringkas, developer tahu pembeli sebenarnya berhak sepenuhnya dalam tuntutan LAD, tetapi mereka juga tahu dengan menidakkan dan melengahkan hak pembeli, cash-flow mereka akan bertambah baik dan pembeli mungkin menerima tawaran mereka dalam lingkungan 30-50% dari LAD sebenar.  Seterusnya, mungkin ada pembeli yang berhenti berjuang kerana ketiadaan wang untuk menampung yuran guaman perjuangan tersebut yang akan mencecah dalam lingkungan RM20,000.00-RM25,000.00 sekiranya kes dibawa sampai ke peringkat rayuan.